3月13日是周四，也是2026年上海第一批次土拍的前一天，事前无任何征兆地被推送了一条自然资源部的“38号文件”，朋友圈被先入为主的就一个观点：“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。
稍后，关于其对楼市利好利弊的争论开始密集出现，但不论哪种观点最终被市场验证，都会对近期上海楼市甚嚣尘上的“买老破小搏动迁”产生传导效应。
一、38号文件的锤，砸不到上海市区
朋友圈“截取”得没错：38号文件以“控增量、活存量、优结构”为核心，明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，但首先要明确什么或哪些算新增建设用地？
所谓新增建设用地，是农用地（含耕地）/未利用地（盐碱地、沼泽地等）转成的建设用地。这一刀是不再容许把农田荒地变成可开发用地，对上海市区而言，以拆迁旧厂和城中村改造腾出来的属于存量建设用地，上海楼市无须惊恐！
展开剩余85%文件所建立的新增与存量盘活挂钩机制，对上海楼市形成“郊区利空&市区利好”的分化效应：传统外延式供地模式彻底终结，外环外郊区及新城依赖新增用地的开发节奏放缓，部分存量库存高企的板块去化压力持续，房价普涨就别想了，这也符合目前上海郊区的楼市现状；而市区价值已被事实证明，加之其拥有大量可更新的存量，内环内房源、旧改安置房及优质产业配套物业的保值性凸显，市区通过旧改和城市更新来腾地，转向内涵式发展。
至于文件中两个“原则上”的抠字眼也失去意义，消化系统不再顺畅了再去对呼吸道做手脚的欲望也就不大了，跑马圈地搞开发的时代结束了，但对上海楼市的误伤其实有限。
二、土地供应内循环，动迁又热起来了
这两年为了救楼市，上海已很少高举“未来城市更新不搞大拆大建”的口号，倒是以旧改和城市更新的名义，动迁在悄悄恢复，特别是市区特别是徐汇，几个动迁风生水起，一定程度上助推了近期“老破小”之于楼市的率先止跌企稳：不仅是房价跌到了“具有租售比”，更因为其背后隐藏的动迁概率，毕竟它是芸芸众生的一次翻身机会。
出于推动动迁节奏和对于市区未来价值预期的两大诱因，不论是东安新村还是江南新村，其在补偿标准上是让大多数居民满意的。就此造成的连锁反应，是继徐汇之后，普陀、虹口、杨浦、新静安等地都在紧锣密鼓，虽然受限于规模和成本的干系，大都属于“小拆小建”。
38号文件，上海新增商品房用地供给收紧，动迁开始尝试通过房票打通全市新房、二手房流通渠道，既避免新增用地占用，又激活存量房源去化，同时将城中村改造、二级旧里更新的零星地块严格限定于民生配套与保障房用途，严控纯商品住宅开发。这一转变既降低政府安置资金成本，又缩短安置周期，更让动迁需求与上海存量楼市形成闭环，成为稳定核心区房价、消化库存的关键抓手。
结合近期疯传的一个说法：未来对预售证的发放，需要和上一批次的销售率挂钩。其是真是假有待于未来发展的事实检验，但也属于控制供应量的一种措施，只是“38号文件”是进一步从源头土地上控制供应的做法，两者都有点“包干到地”的责任制意味。
接下来看看上海楼市从供应到需求的内循环，是否会倒逼动迁？
三、动迁的派头，要看新房的脸色
江南新村是徐汇也是上海市中心动迁的幸运儿，风头随不如名气更大的东安新村但实惠并不少，站在未来动迁钱景的角度上更是如此，甚至可以大胆预言：江南新村的动迁户，将成为“最后一批幸运儿”。
包括江南新村在内的近几个城区中心动迁的背后，是38号文与上海城市更新战略的双重叠加。作为中心城区典型的二级旧里代表，江南新村位于徐汇区斜土路街道，房龄超60年，是典型中心城区老旧小区。
本次征收范围于2025年9月5日启动征询，81天实现100%签约，11月30日集中搬迁。江南新村的货币补偿方案采用：评估价+价格补贴+多重奖励，综合单价超15万/㎡，其中早签约（前3日）另有10000元/㎡（保底40万/证）；虽然也提供徐汇和浦东三林等处的部分房源安置，但两者对于动迁户的事实吸引力不可同日而语。
但是，“江南新村（动迁）的好日子能否持续”，要看安澜上海卖得怎么样！
不论是地方政府还是房企，动迁的积极性都来自于新房预期包括价格和流速，虽然出于地段稀缺考量而“市区动迁豪宅化”无可厚非，但在当下市场上就算上海豪宅消化的量价双双全国第一，2200套总价3000万以上的房子依旧是不小的压力，毕竟市场和5年前不可同日而语。
那么问题来了：一边是安澜没有想象中卖得那么好，一边是地段价值不遑多让的江南新村地块未来也是非豪宅不做的战略，当下该做的自然是尽可能帮助前者去化（虽然行政手段作用有限），另一边是辖区内动迁要等一等了。
不能指望房企就冲着容积率突破来砸下身家，上海楼市的长期向好也不能转化为当月的销售回款报表，一切都要慢慢来，但一切好像又都等不及了。所以才出现了本章节的那个断言：未必是徐汇就此停下动迁的步伐，而是未必再有东安新村和江南新村这么优渥的补偿条件了！
新房可以降价销售，姜太公钓鱼愿者上钩，那么动迁标准也不能“对标江南新村一概而论”，随行就市也是早晚的事。随着38号文严控新增商品房用地，上海中心城区剩余的可改造旧区迎来了春天，但房票安置的补贴力度、房源选择范围或随存量减少而收紧，后续动迁项目的补偿优势、安置效率均难与江南新村比肩 。
对居民而言，能有机会溢价动迁就是胜利，毕竟楼市进入了自住时代；
对于购房者而言，买老破小搏动迁可以，但事前要看看辖区新房动销；
对房企而言，用旧改或城市更新市区拿地块迎来契机，前策要做功课；
对地方政府而言，动迁是最快的助攻手段，但也该对新房产品有约束。
尾声：就在“38号文件”突发的后一天，2026年上海第一批次土拍落槌：其中位于徐汇区长桥街道的一宗住宅兼商业用地以4.85万元/㎡底价成交（地块规划有25%的商业占比，住宅楼板大致在6.5万元左右，未来新房上市10万保本）。
“38号文件”利好上海市区，但像东安新村江南新村这样的大面积动迁可能也是最后的晚宴了，未来更多的是杨浦范式：一两万平方米的微地块，充分依托周边配套，溢价有限的动迁方案，将成为该文件最终的市场应对。
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